Knight Frank: структурные изменения в логистике перераспределяют спрос на складскую недвижимость

По данным Knight Frank, рынок индустриальной и складской недвижимости вступил в новый цикл: спрос арендаторов и логистических операторов смещается в сторону ключевых импортных транспортных хабов и объектов городской логистики «последней мили». Аналитики фиксируют, что драйверами выступают государственная политика, перенаправление торговых потоков и смена стратегий арендаторов. Для заказчика переезда это сигнал: ценообразование в сегменте хранения и доставки формируется на пересечении тех же факторов, что и крупный логистический рынок.

Структура нового спроса

В отчете Knight Frank выделены точки концентрации спроса: импортные хабы и припортовая инфраструктура, объекты «последней мили» в крупных городских агломерациях, склады под современные технологичные цепочки поставок.

Одним из ключевых источников спроса аналитики называют китайских операторов электронной коммерции. В отчете упомянуты сделки по аренде таможенных складов вокруг Лондона, распределительных центров в Ноттингемшире и депо последней мили в Лидсе. Особо отмечены локации в районе Хитроу, London Gateway и аэропорта Восточный Мидлендс; Лидс, Манчестер и Бирмингем получают растущий спрос на городскую инфраструктуру доставки.

Дополнительный фактор — правительственное решение Великобритании: отмена освобождения от пошлин на товары низкой стоимости (LVI) перенесена с марта 2029 года на октябрь 2028 года. Аналитики ожидают перехода от прямых трансграничных отправлений к оптовому импорту и хранению на территории страны, что увеличит спрос на портовую логистику, таможенные склады и национальные распределительные центры.

Цифры по российскому рынку

По данным IBC Real Estate, объем инвестиций в недвижимость России за январь-август 2026 года составил 508 млрд руб., что на 20% ниже аналогичного периода 2025 года (638 млрд руб.). Число закрытых сделок — 146, минус 26% к 197 сделкам годом ранее. Складской сегмент занял 32% вложений (159 млрд руб., плюс 18% год к году), однако около 70% этого объема обеспечено одной сделкой — продажей портфеля Raven Russia из 15 складских комплексов в шести регионах и офисного здания в Санкт-Петербурге. Без учета этой сделки объем вложений в склады — минимальный за последние пять лет. Ставки аренды вошли в коррекцию, доля свободных площадей растет.

Что контролировать при выборе перевозчика

1. Маршрут и хранение. Уточняйте, через какой хаб пойдет груз и где будет промежуточное хранение. Рост спроса на «последнюю милю» и припортовые склады повышает риск наценки за перевалку.

2. Фиксация ставок. При коррекции ставок аренды складов транспортные компании чаще пересматривают тарифы. Требуйте письменную фиксацию цены на весь срок договора с указанием базовой ставки, стоимости упаковки, погрузки и хранения.

3. Платежные риски. Параллельно идет трансформация платежного рынка Великобритании — на фоне роста мобильных кошельков меняются и профили рисков при онлайн-расчетах. При оплате услуг перевозчика фиксируйте каждый платеж документально, при онлайн-переводах проверяйте реквизиты получателя и избегайте полной предоплаты без привязки к акту приемки.